Sprzedaż nieruchomości ze spadku
Nabycie mieszkania ze spadku dla osób niebędących posiadaczem mieszkania własnościowego jest szansą na ucieczkę od ciągłego wynajmu. Dla niektórych jednak otrzymanie mieszkania w spadku może powodować więcej problemów, niż korzyści. W takim wypadku warto zastanowić się nad sprzedażą, a uzyskane środki zainwestować w inne przedsięwzięcia.
Jakie dokumenty trzeba przygotować?
Mieszkanie ze spadku niekiedy generuje bardzo dużo problemów. Zły stan techniczny, konieczność przeprowadzenia kosztownego remontu lub bardzo wysokie opłaty często przewyższają możliwości spadkobiercy. Podejmują oni zatem decyzję o sprzedaży mieszkania, jednak niewiele osób wie, jak się za to zabrać. Już pędzimy z wyjaśnieniem!
Przede wszystkim należy przygotować niezbędne dokumenty. Mowa tutaj przede wszystkim o prawomocnym postanowieniu sądu, które stwierdza nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia. Ponadto wymagane są zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego mówiące o tym, że nabycie mieszkania poprzez spadek jest zwolnione z podatku, podatek został uregulowany lub zobowiązanie podatkowe wygasło poprzez przedawnienie. Uzyskanie tego dokumentu może być jednak problematyczne, ze względu np. na błędy popełnione podczas spisywania oświadczenia woli lub brak testamentu. W takich momentach sporządzenie tego dokumentu może wydłużyć cały proces.
Poza tym warto przygotować również dokumenty świadczące o:
- braku zaległości finansowych w stosunku do wspólnoty lub spółdzielni,
- braku zameldowania osób w mieszkaniu,
a także:
- zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji (zgodnie z przepisami ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 roku),
- w przypadku spłaty kredytu hipotecznego w ramach transakcji – dokumenty z banku dotyczące kredytu, w tym jego salda,
- dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości (jeśli nie został dotąd ujawniony w księdze wieczystej danej nieruchomości).
Jak przebiega proces sprzedaży?
Po przygotowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów należy wykonać kilka kolejnych kroków. Tak na prawdę sprzedaż mieszkania nabytego poprzez spadek nie różni się znacznie od standardowego procesu sprzedaży. Ujednolicenie zasad i kroków, które trzeba podjąć to duży atut zarówno dla sprzedającego jak i potencjalnego nabywcy. Do pełnego procesu sprzedaży zalicza się:
- dokonanie oceny wartości mieszkania – zaleca się, aby skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, którego zadaniem będzie analiza wyceny mieszkania,
- opracowanie oferty oraz przygotowanie nieruchomości do sprzedaży – w tym kroku warto wykonać zdjęcia nieruchomości. Można skorzystać z usług firm zewnętrznych takich jak Kolib.pl, które poza sesją zdjęciową oferują również promocję nieruchomości na własnym portalu lub na profilach w mediach społecznościowych)
- ustalenie warunków nabycia mieszkania przez kupującego oraz sporządzenie umowy sprzedaży
- zapłacenie podatku od sprzedaży mieszkania – jeżeli wykorzystano ulgę na cele mieszkaniowe, krok ten można pominąć,
- rozliczenie zeznania podatkowego.
Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?
Wiele osób zastanawia się, kiedy można sprzedaż mieszkanie otrzymane w spadku. W sieci krąży wiele nieprawdziwych informacji mówiących chociażby o tym, że spadkobierca musi odczekać pewną ilość czasu od otrzymania spadku. Prawdą jest jednak to, że sprzedaż mieszkania jest możliwa od momentu nabycia spadku, czyli w chwili śmierci spadkodawcy. Należy jednak wspomnieć, że w tym czasie spadkobierca nie posiada jeszcze pełnych praw do poszczególnych składników spadku. W tym momencie mówi się jedynie o udziałach w masie spadkowej. Dlatego w tym momencie sprzedający może jedynie sprzedać udział w konkretnym przedmiocie spadku lub sprzedać udział w samym spadku.
WAŻNE: Jeżeli spadkobierca jest w związku małżeńskim, odziedziczona nieruchomość nie jest włączana do majątku wspólnego. Wyjątek od tej reguły stanowi jedynie odpowiednie oświadczenie woli spadkodawcy (przekazanie informacji, że chce, aby majątek dziedziczył każdy z małżonków).
Pełne prawa do nieruchomości spadkobierca otrzymuje w momencie otrzymania odpowiedniego dokumentu potwierdzającego. Takim dokumentem jest prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Jest to wymagane, ponieważ akt sprzedaży sporządzać będzie notariusz, który z kolei musi sprawdzić prawo do posiadania nieruchomości ze względu na regulacje prawne oraz odpowiedzialność zawodową.
Mieszkanie otrzymane w spadku, a podatek dochodowy - co trzeba wiedzieć?
Nieodłączną częścią sprzedaży każdego mieszkania jest odpowiednie rozliczenie podatkowe. Jeżeli mieszkanie uzyskane tytułem spadku zostanie sprzedane w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, może to wiązać się z koniecznością zapłaty podatku. Czy jednak każda sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego? Nie! W przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości termin ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wybudowanie tej nieruchomości. Tym samym, jeśli spadkodawca nabył mieszkanie (przykładowo siedem lat przed swoją śmiercią), to dochód osiągnięty przez spadkobiercę z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej tytułem spadku nie będzie stanowić podstawy opodatkowania.
